【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　福州市鼓楼区人民法院(2021)闽0102民初10370号民事判决书

　　2.案由：金融借款合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：某银行

　　被告：叶某某、房地产开发公司

　　【基本案情】

　　2015年11月23日，原告和两被告签订编号为鼓人借字第20157251×××号《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,约定：叶某某向原告贷款540000元，贷款期限为240个月；贷款用于叶某某购买坐落于福州市荆溪镇荆溪东大道××x复式单元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，首次定价日的贷款利率为定价日当日适用的参考利率基础上下浮5%,重新定价日的贷款利率为定价日当日适用的参考利率基础上下浮5%,参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；还款方式为等额本息，还款周期为月；若叶某某未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%,按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=(本金+应付未付利息)×实际天数×日罚息利率；叶某某以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，担保范围为本合同项下叶某某全部债务，包括本金、利息(包括利息、复利、罚息)、原告实现债权的费用(包括但不限于律师费等);房地产开发公司提供阶段性连带责任保证，自叶某某办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，房地产开发公司在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，房地产开发公司仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；叶某某未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求叶某某赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、要求房地产开发公司承担保证责任等。随后，原告依约向叶某某发放贷款540000元。2015年11月27日，原告和叶某某办理位于福州市荆溪镇荆溪东大道x××复式单元的预购商品房抵押权预告登记。合同履行过程中，叶某某未依约向原告偿还贷款，自2021年1月起，叶某某拖欠贷款本息，经原告多次催告，叶某某置之不理。原告认为，原告与两被告签订的贷款合同系双方的真实意思表示，合法有效；原告已依约提供贷款，叶某某拖欠贷款本息已构成根本性违约，原告有权要求叶某某立即偿还贷款本息，并承担违约责任；房地产开发公司作为连带保证的保证人应对叶某某的上述债务承担连带责任；同时，由于叶某某已为上述贷款提供抵押物作为担保，则原告有权要求实现抵押权，就抵押物有权优先受偿。基于上述，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。因此诉至法院，请求：1.判令叶某某立即向原告偿还贷款本金434343.17元，并支付贷款利息及罚息(暂计至2021年9月7日，贷款利息为6506.25元、罚息为231.37元，此后的利息及罚息按照合同约定及中国人民银行有关逾期人民币贷款规定计收至叶某某实际清偿之日止);2.判令叶某某承担原告因本案支出的律师费4500元；3.判令房地产开发公司对叶某某上述第1项、第2项下债务承担连带清偿责任；4.判令叶某某立即协助原告办理位于福州市荆溪镇荆溪东大道402复式单元的抵押登记手续，房地产开发公司应督促叶某某并配合其办理抵押登记；5.确认原告有权以叶某某提供抵押担保的位于福州市荆溪镇荆溪东大道402复式单元折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿上述第1项、第2项下债务；6.本案的诉讼费用、保全费用、公告费用由两被告共同承担。

　　另查，《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一第五条约定开发商担保方式为阶段性担保，附件二第四条载明“……若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”。案涉房产即叶某某提供抵押担保的位于福州市荆溪镇荆溪东大道402复式单元于2015年11月27日办理了抵押预告登记，预告抵押登记权人为某银行。案涉房产于2018年12月24日经房地产开发公司申请，办理了总确权登记。

　　【案件焦点】

　　1.在讼争房产已办理抵押预告登记的情况下，作为预告登记权利人的银行对预告抵押房产是否享有优先受偿权；2.在讼争房产已完成房屋产权初始登记的情况下，开发商的保证担保是否应当免除。

　　【法院裁判要旨】

　　福建省福州市鼓楼区人民法院经审理认为：某银行与叶某某、房地产开发公司签订的《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》等文件系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效，双方均应信守履行。某银行履行了放款义务，叶某某未按约还款，已构成违约，某银行有权要求叶某某偿还尚欠的贷款本息。某银行为追索本案债权支出律师代理费4500元，叶某某应当依约向某银行赔偿律师代理费4500元。

　　关于预告抵押登记权利人某银行是否对预告抵押房产享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。现案涉房产已办理抵押预告登记及建筑物所有权的首次登记，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，满足了预告抵押权利人享有优先受偿权的法定条件，抵押权于预告抵押登记之日起设立，某银行有权就该抵押房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。

　　关于房地产开发公司是否对案涉债务承担阶段性连带保证责任问题。《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定房地产开发公司的阶段性保证责任期间止于叶某某取得房产的《房屋所有权证》并办妥以贷款银行为抵押权人的他项权证时，据此，保证期间终止的时间节点为抵押权设立之时，现本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，认定房产的抵押权于预告抵押登记之日即2015年11月27日设立，阶段性保证责任的保证期间已经届满，故本院对某银行要求房地产开发公司对案涉债务承担连带保证的诉请不予支持。

　　依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、叶某某于本判决生效之日起十日内向某银行偿还借款本金434343.17元及利息、罚息(利息、罚息暂计至2021年9月7日为6737.62元，此后应按合同约定计至款项全部清偿之日止);

　　二、叶某某于本判决生效之日起十日内赔偿某银行律师代理费4500元；

　　三、叶某某未履行上述给付金钱义务，某银行有权就叶某某提供的福州市荆溪镇荆溪东大道×××复式单元折价、拍卖或变卖的价款优先受偿本判决第一项、第二项确认的债权；

　　四、驳回某银行的其他诉讼请求。

　　判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

　　【法官后语】

　　随着《中华人民共和国民法典》的颁布，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的出台，笔者认为在讼争房产已办理抵押预告登记的情况下，作为预告登记权利人的银行对预告抵押房产享有优先受偿权。在讼争房产已完成房屋产权初始登记的情况下，开发商的保证担保应当免除。

　　首先，所谓抵押权的预告登记，即债权人和债务人约定通过办理抵押权预告登记的形式，来保障债权人在将来条件具备时能够取得抵押权。

　　其次，在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》颁布前，就“抵押权的预告登记能否产生优先受偿效力”众说纷纭，司法实践中存在较大的争议；就购房者从预告登记到正式登记的手续上，购房者向开发商预购商品房时，预购商品房尚未建造完成，没有办理所有权的首次登记，以该预购房向银行申请抵押贷款，鉴于预购商品房尚未交付，还不符合办理权属证书的条件，购房者与银行到房产管理部门办理抵押预告登记，待抵押人领取房地产权属证书后，再办理房地产抵押登记。可见，在预购房尚未建造完成的情况下，购房者从预告抵押登记至正式登记耗时长，且手续冗长烦琐，有碍于高速运行的市场交易。

　　再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的颁布对“抵押权的预告登记的优先受偿效力”作出了明确的规定，该解释第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定”,本案的案涉合同虽签订于《中华人民共和国民法典》施行前，但关于抵押权预告登记是否具有抵押权正式登记的效力以及抵押权的设立时间的问题，在《中华人民共和国民法典》生效之前并无法律明确规定，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》对此作了明确规定，故本案可适用该解释。因案涉房产已办理预告抵押登记及建筑物所有权的首次登记，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，则本案原告的抵押权自预告抵押登记之日起设立，故本案原告有权就案涉抵押房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。

　　最后，在讼争房产已完成房屋产权初始登记的情况下，银行为保障其权利，通常会在按揭贷款合同中约定开发商的阶段性保证截至讼争房产的抵押登记手续办理完毕之日，其合同目的在于督促开发商尽早履行办理产权初始登记的义务，以便银行的抵押权可以尽早设立，抵押权设立后，银行依法享有对房产处置价款的优先权，开发商的阶段性保证责任也因此免除，即开发商的保证担保与讼争房产的抵押担保应为非此即彼的关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，某银行的抵押权自预告登记之日起设立，其有权以案涉房屋处置所得价款优先受偿债权，某银行签订合同的目的已经实现。此时，因买受人叶某某怠于履行办证义务而让开发商继续承担保证责任，有违公平，故本案不应拘泥于《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的字面意思，应从合同本意出发予以理解，并对房地产开发公司的连带担保责任予以免除。

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