【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省江阴市人民法院(2021)苏0281民初6361号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告：某银行
被告：沈某清、置业公司
【基本案情】
某银行与置业公司签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》,置业公司在最高额2亿元范围内提供连带责任保证。保证期间自银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日止。2013年4月16日某银行与沈某清签订《个人住房(商业用房)借款合同》一份，约定贷款期限：2013年4月16日至2033年4月16日，贷款金额为510000元，2019年7月29日沈某清至江阴市不动产登记中心办理了房产证，2021年4月9日沈某清将超辰花园××x室房屋抵押给缪某燕，债权金额为850000元，导致银行担保物权丧失。因沈某清未能按约还款，某银行宣布贷款提前到期，要求置业公司对沈某清借款承担连带清偿责任。置业公司辩称，2014年7月、8月办理他项权证的材料已经交付给沈某清了，银行怠于行使权利，置业公司应当免除保证责任。
【案件焦点】
沈某清将案涉抵押物抵押给他人，是否应当认定置业公司的保证期间已经届满、保证责任应当免除。
【法院裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为：置业公司的保证责任不应当免除，理由如下：1.根据置业公司与某银行签订的最高额保证合同约定，保证期间自签订借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日止，该条款实际对置业公司的保证责任约定了解除条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效，本案中某银行并未就抵押房产办理过他项权证，置业公司保证责任解除的条件并未成就。2.当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。置业公司及某银行并未约定案涉抵押房产需要先行办理预抵押。庭审中，置业公司认可案涉房屋于2014年交付，因他公司项目负责人变更，2019年案涉房屋才可以办理房屋所有权证及他项权证，置业公司在将可以办理他项权证的相关材料交付给沈某清时并未通知某银行，沈某清在未通知银行可以办理他项权证的情况下，即将案涉房屋抵押他人，可以认定某银行对于案涉房屋何时可以办理他项权证并不知晓，现有证据无法认定某银行在可以办理他项权证时怠于行使权利，导致置业公司保证责任解除条件无法成就。3.根据最高额保证合同约定，某银行不行使或延缓行使主合同项下的任何权利或未用尽主合同项下的任何救济，置业公司在本合同项下的保证责任并不因此免除，根据该规定，因案涉房屋沈某清已经抵押他人，某银行即使选择不办理他项权证行使抵押权，置业公司也应当承担保证责任。
江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沈某清应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告某银行借款本息384702.62元及以384271.25元为基数自2021年4月8日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率下调15%再上浮50%计算的利息；
二、被告沈某清应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告某银行律师费30043元；
三、被告置业公司对被告沈某清的上述债务在最高额200000000元范围内承担连带清偿责任。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
按揭贷款业务中，需要开发商提供阶段性担保是银行的常规要求。阶段性担保，顾名思义具有阶段性，实务中对于阶段性担保有两种操作：一种是阶段性担保至预告抵押登记完毕；另一种是阶段性担保至他项权证发放。本案中阶段性担保属于后者。
一、阶段性担保性质
有观点认为，“阶段性担保”条款视为未约定担保期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第一款规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”故应当认定阶段性担保均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形，视为“没有约定”,因此开发商的担保责任应到贷款到期之日起6个月。也有观点认为，“阶段性担保”应为附解除条件法律行为，条件成就，担保责任解除。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“附解除条件的合同，自条件成就时失效”。解除条件又称失效条件，是指可以使已经生效的法律行为失去效力的条件，即在解除条件成就前，民事法律行为的效力已经发生，一旦条件成就，当事人的权利义务关系归于消灭。在阶段性担保中，贷款人并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得产权证后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋做借款的担保。即阶段性担保是专为解决贷款风险敞口期问题而存在，只要贷款人取得了他项权证，阶段性担保的使命就此终结。笔者认为阶段性担保应为附解除条件的法律行为。阶段性担保的“保证期间”并非担保法中的保证期间。
二、开发商阶段性担保责任的解除
附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。从法律条文中可以看出，开发商阶段性担保责任解除的条件需满足：1.约定的解除条件成就，本案中需要银行办理抵押登记手续；2.银行不正当地阻止条件成就，本案中沈某清系房屋抵押登记的合同义务人，并负担抵押登记费用。某银行作为合同约定的抵押权人负有配合沈某清办理抵押登记的义务。除非有证据证明沈某清积极办理房屋抵押登记而某银行怠于配合，否则，不能认定某银行的不作为属于“不正当地阻止条件成就”,而且在订立阶段性担保合同时，置业公司与某银行均知道，案涉商品房系现房已经无法办理预抵押登记，案涉商品房预交房时间为2014年，因置业公司内部项目出现问题，直到2019年房屋才交付，其间某银行曾多次至置业公司咨询交房及办理他项权证事宜，置业公司均因其内部问题，未予以明确回复。在某银行以已无法预估置业公司交房及可以办理产权证时间的情况下，为保障银行的物权优先受偿的期待利益，依据诚实信用原则，置业公司在其内部项目恢复正常，可以办理他项权证时，应当及时通知某银行或者将可以办理他项权证材料交付给银行，但置业公司径直将办理产权证资料直接交付给沈某清，沈某清擅自将房屋抵押给他人，房屋价值所剩无几，置业公司对某银行不能办理抵押登记存在重大过错，某银行不存在怠于办理抵押登记手续的行为，置业公司的担保责任不能免除。
另外，《中华人民共和国民法典》施行后开发商的阶段性担保责任也发生了变化，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，预售商品房办理首次登记，抵押权即从抵押预告登记之日起设立，贷款银行能够就抵押财产优先受偿。因此，预售房屋抵押预告登记的法律依据已经充分，完全具备可操作性。开发商可以此与合作贷款银行协商，不再设定开发商的阶段性担保责任，减轻由此带来的风险。
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