【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第二中级人民法院(2021)京02民终10378号民事判决书

　　2.案由：占有保护纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):北京甲公司

　　被告(上诉人):北京乙公司、北京丙公司

　　【基本案情】

　　2010年11月24日，北京甲公司与北京丁公司签订《某大厦房屋租赁合同》,将房屋(坐落于北京市西城区××号，甲方将底商，1号楼地下1层、1层及2层；2号楼地下1层；6号楼地下1层、1层、2层、3层)租赁给北京丁公司。

　　2013年9月，北京丁公司与北京乙公司先后签订两份《房屋租赁合同》,将房屋(坐落于北京市西城区xx号楼三层整层，地下一层整层；北京市西城区x×号楼B1层、1层大堂公用，2层东侧，2号楼B1层，建筑面积约4500平方米)转租给北京乙公司，租期截至2026年5月31日。

　　2014年，北京甲公司起诉北京丁公司，北京丁公司提出反诉。一审法院经审理于2016年11月28日判决：解除北京甲公司与北京丁公司于2010年11月24日签订的《某大厦房屋租赁合同》及2011年2月25日签订的《某大厦房屋租赁合同补充协议》;判决生效后七日内，北京丁公司立即将位于北京市西城区××号楼地下1层、1层及2层、2号楼地下1层、6号楼地下1层、1层、2层、3层房屋腾空交还给北京甲公司……北京丁公司不服，向北京市第二中级人民法院提出上诉。该院于2017年12月27日判决维持一审判决，驳回上诉。北京丁公司于2018年1月3日收到上述判决。

　　2015年7月27日，北京乙公司与北京丙公司签订《房屋租赁合同》,将房屋(坐落于北京市西城区x×号楼103室，104室公用，B1层，6号楼B1层附体东侧，建筑面积约4000平方米)转租给北京丙公司，租期截至2026年5月31日止。

　　2018年4月20日，法院执行部门张贴告知书，北京乙公司于2018年4月21日提出案外人执行异议。后法院再次于2020年7月28日张贴公告，北京丙公司于2020年8月6日提出案外人执行异议。

　　【案件焦点】

　　1.两公司是否应承担责任；2.两公司如何承担责任。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市西城区人民法院经审理认为：关于本案焦点一，2018年1月11日后，北京丁公司无权继续出租房屋，故此两公司未腾退房屋时应向北京甲公司支付房屋使用费。基于对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的解释，次承租人包含两公司，故两公司应承担责任。关于本案焦点二，两公司向北京甲公司承担不同责任。首先，北京乙公司现有证据不足以证明其将北京丙公司承租房屋期限为2018年1月11日至2021年5月13日的租金已向北京丁公司完成了支付，故此，北京乙公司应向北京甲公司支付该段期间的房屋使用费。其次，北京丙公司未按照合同约定支付租金，其在2018年1月26日将租金支付给王某个人而非北京乙公司。2018年4月20日，法院已在北京丙公司所在区域张贴告知书，北京乙公司于2018年4月21日提出案外人执行异议。基于公平原则，2018年7月21日起，北京丙公司应将房屋使用费支付给北京甲公司。最后，2018年1月11日至2018年7月20日，北京乙公司向北京甲公司支付1300000元。2018年7月21日至2021年5月13日的费用7000000元，两公司均负有支付责任。为避免重复赔偿，再考虑行为同时侵权，所以北京乙公司承担责任而北京丙公司承担连带责任。

　　北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，作出如下判决：

　　一、判决生效后七日内，北京乙公司向北京甲公司支付房屋占有使用费1300000元；

　　二、判决生效后七日内，北京乙公司向北京甲公司支付房屋占有使用费7000000元，北京丙公司承担连带责任；

　　三、驳回北京甲公司的其他诉讼请求。

　　北京乙公司、北京丙公司不服一审判决，提出上诉。

　　北京市第二中级人民法院同意一审法院裁判结果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　房屋租赁合同纠纷中存在多次转租时，当事人利益保障存在处理困境，该困境既包括出租人如何实现租金权利和房屋占有，也包括次承租人等已支付租金时如何行权。衡平出租人与次承租人等利益，应妥善解决。

　　一、出租人与次承租人的内涵应予以明确

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”该条文突破了合同性原则，确保了出租人在与承租人租赁合同解除等情形下可向次承租人主张权利。

　　第一，出租人并不限于房屋所有权人。本案中，北京甲公司并非案涉房屋的所有权人，但其对案涉房屋享有占有、收益的权利。北京甲公司将房屋出租北京丁公司，其基于占有的让渡获取租金利益。因与北京丁公司的租赁合同已被法院生效判决认定解除，其自然恢复实际占有房屋的权利。北京乙公司从北京丁公司承租后将房屋转租给北京丙公司，北京丙公司未腾退房屋前，其与北京乙公司共同影响了北京甲公司的占有权利，北京甲公司有权保护自己的占有权利。

　　第二，负有支付占有使用费的义务主体不限于次承租人。房屋租赁合同履行中转租现象并非不常见，如将上述第十三条的次承租人明确限制范围而排除次次承租人的话，客观上会影响出租人权利实现。同时因次次承租人占有房屋而不用承担责任，也非公平。从负有腾房义务的角度来认定次承租人的范围，对实际占有房屋的主体予以责任追究，更为合理。同时即使未实际占有房屋的主体，比如本案的北京乙公司，因其转租给北京丙公司，与北京丙公司拒不腾房的行为有因果关系，其应就未腾房期间的费用与北京丙公司承担连带责任。

　　二、出租人应在合同解除时或后向有关主体主张权利

　　在实践中，出租人何时方可向占有房屋的次次承租人等主张权利，并无明确的法律规定。同时，即使出租人有权主张，占有使用费用的标准如何确定，也并无明确规定。

　　第一，出租人应在与承租人合同解除或后主张权利。出租人与承租人就租赁合同产生争议时，可一并起诉实际占有房屋的次承租人等。如认定有权解除，解除后的占有费用，次承租人等应与承租人不重复赔偿即可。如次承租人等人数过多时，出租人可先行诉请解除与承租人的租赁合同，并及时将解除情况告知实际占有房屋的次承租人等。一方面，确保次承租人在第一手租赁合同解除后将房屋使用费用支付给出租人；另一方面，在次承租人等对第一手合同解除不知晓时，避免次承租人等善意支付租金时出租人的利益受到影响。但出租人与承租人合同未合意解除或判决解除时，其自行与占有房屋的次承租人等解决使用费用问题，不受法律保护，若侵害使用人的利益，应承担赔偿责任。

　　第二，出租人可参考占有房屋的使用人向上一手支付标准主张权利。本案中，多次转租过程中，出租人与承租人约定的费用标准较此后的租赁合同标准低。但出租人与承租人合同解除后，其要求各方承担责任，不应参考低标准，而应参考实际履行标准。就本案而言，北京甲公司主张北京乙公司、北京丙公司支付占有使用费时可参考北京丙公司支付的房屋租金标准，如北京乙公司、北京丙公司对该标准有异议，应证明实际房屋使用费用。

　　综上，本案判决既有效地确保了出租人北京甲公司的占有权利，也适当考虑了北京丙公司的善意支付问题，同时也在论述中提醒注意了避免重复赔偿的问题。上述处理方式，对此后解决出租人与次承租人等的争端提供了参考标准，也期冀此后的司法解释能对该类问题进行规定。

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