【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省闽侯县人民法院(2021)闽0121民初4646号民事判决书
2.案由：业主撤销权纠纷
3.当事人
原告：林某维、叶某超
被告：某小区业委会
【基本案情】
林某维、叶某超系某小区业主。2021年6月20日，某小区业委会作出《某小区物业自治服务分包项目邀请文件》,该文件载明：“某小区业委会现将物业服务项目分为：1.综合管理服务、公共秩序维护类；2.房屋管理、公共设施设备维修养护、其他公共设施设备修缮类；3.保洁服务、绿化养护、绿化补植类，向有意承接某小区物业服务相关项目的企业发出邀请，请受邀请企业根据小区现状，提出服务管理的具体措施。小区业委会与监委会及业主代表将根据评分标准择优评选出优质服务企业……"
2021年6月23日，某小区业委会作出《某小区物业自治服务分包项目开标结果公示》,该文件详细介绍了某小区物业自治服务分包项目投标情况、考核评比情况及评审结果。
2021年7月2日，某小区业委会作出《某小区关于启动物业自治管理的公告》,载明“业委会经过集体商讨后决定，即日起本小区正式启动物业自治管理，相关工作将按既定计划逐步推进。现正式通告广大业主：自本公告发布之日起，本小区业主的物业服务管理费请及时通过转账或现场方式缴纳至业委会，并持缴费凭证到业委会办公室开具正式税务发票”,同时对物业自治管理期间小区的物业收费标准、物业自治管理期间小区公共区域的水电费用由业委会承担、业委会对公账户、业委会办公室地点作出说明。
林某维、叶某超认为某小区业委会未严格按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》的相关规定召开业主大会，违法作出上述决议和发布上述公告及告示，故请求撤销上述三份文件。
【案件焦点】
1.业主行使撤销权的对象审查；2.业委会的决定是否侵害业主合法权益。
【法院裁判要旨】
福建省闽侯县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，业主对业主委员会所作的决定行使撤销权的前提是：首先，该决定对业主具有实质上的拘束力，会对业主的权利义务产生直接影响；其次，该决定侵害了业主的合法权益。本案中，林某维、叶某超明确其主张撤销的对象是某小区业委会于2021年6月20日作出的《某小区物业自治服务分包项目邀请文件》、某小区业委会于2021年6月23日作出的《某小区物业自治服务分包项目开标结果公示》、某小区业委会于2021年7月2日作出的《某小区关于启动物业自治管理的公告》。某小区业委会发布的《某小区物业自治服务分包项目邀请文件》《某小区物业自治服务分包项目开标结果公示》本身并不对业主产生实质拘束力，也不对业主权利义务产生直接影响，因此，某小区业委会发布的上述两份文件并不属于法律规定的业主可以请求人民法院予以撤销的业委会决定。某小区业委会发布《某小区关于启动物业自治管理的公告》明确提到“即日起本小区正式启动物业自治管理”,该决定对业主权利义务产生直接影响，林某维、叶某超可就该决定提起业主撤销权诉讼。
关于《某小区关于启动物业自治管理的公告》是否合法，林某维、叶某超提出的撤销理由是否成立。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”本案中某小区业委会所作出的关于启动物业自治管理的决定，该事项属于《中华人民共和国民法典》中所规定的由业主共同决定的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事由，需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。某小区业委会在作出该决定前未召开业主大会就是否实行物业自治管理进行表决，违反了法律规定，侵害了林某维、叶某超的合法权益，应予以撤销。某小区业委会辩称该份文件并未实施，林某维、叶某超的实体权益未受到侵害，依据不足，不予采纳。
福建省闽侯县人民法院根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、撤销某小区业委会于2021年7月2日作出的《某小区关于启动物业自治管理的公告》;
二、驳回林某维、叶某超的其他诉讼请求。
判决作出后，当事人未上诉，判决已经发生法律效力。
【法官后语】
随着我国城市化进程的发展以及我国法律制度体系的不断完善，近年来涉及建筑物区分所有权案件日益增多，其中典型案例就是业主撤销权纠纷。关于此类纠纷的起因主要是物业服务企业选聘、解聘，物业费用的调整，业主委员会选举、更换，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等产生。业主撤销权案件的审查涉及主体审查、对象审查、期限审查以及实质审查。现就本案的两个争议焦点进行分析。
第一，业主行使撤销权的对象审查。《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条款中，业主撤销权的对象是业主大会或者业主委员会的决定。笔者认为，业主撤销权要求撤销的决定应同时符合以下条件：1.特定主体，即该决定系业主大会或业主委员会所作出，其他主体如业主个人、物业公司等所作出的决定则不属于业主撤销权的对象。2.决定应是具体而明确的，不能概况性要求撤销所有决议或某期间内的全部决议。3.该决定所涉及的内容不应当局限于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条所规定的业主共同决定事项，只要是业主大会和业主委员会就如何行为具有某种主张并将该主张确立为某一可被实施的事项，均有可能成为被撤销的对象。4.该决定应对业主权利义务产生直接影响，过程性的征求意见稿、公告、通知等由于并未对业主权益产生实质性影响，不应属于业主撤销权的对象。
第二，业主大会或业主委员会所作的决定是否侵害业主合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款的规定，只有业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益时，才应被撤销。那么,如何判断是否侵害业主合法权益呢?笔者认为，该法律条款中业主合法权益应涵盖实体性权益和程序性权益，即可分为两类：其一，决定的内容侵害了业主的实体性权益；其二，决定作出程序违反了法律强制性规定。
关于决定的内容是否侵害业主的实体性权益。这里的实体性权益并不能仅局限于业主个人权益本身是否被保护，因为有可能决定不符合业主个人利益，但是却符合业主共同体利益。鉴于现行业主撤销权制度并未将决定效力即决定是否成立、无效和可撤销进行区分，亦未赋予业主申请确认决定是否成立或无效的权利。因此，若决定的内容违反法律强制性规定，或违背公序良俗，或损害公共利益，或侵犯业主专有权及其他实体性权利，业主均可通过行使撤销权保障其实体利益。
关于决定作出程序违反了法律强制性规定。决定作出必须遵循严格的法定程序，体现程序正义。通常，程序作出包括业主委员会召集、法定人数参加、讨论并征求意见、投票表决、计票、唱票、公示结果。住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》对上述程序均作出详细的规定，国务院颁布的《物业管理条例》也就相关程序进一步规范。而《中华人民共和国民法典》及相关司法解释也就参与表决人数、作出同意人数以及专有部分面积如何计算等作出规定。笔者认为，在这些程序过程中，应对是否属于法律强制性规范进行区分，只有违反法律强制性规范的程序所作出的决定才应被撤销。鉴于目前小区业主大会和业主委员会系民间自治组织，难以具有丰富的法律知识和会议召开的专业技能，不应对业主大会和业主委员会决定的程序性问题过分严苛，否则容易造成整个物业管理区域内大部分业主时间、金钱、精力的浪费，也不利于维护大部分业主的合法权益。在司法实践中，应结合表决票的数量是否合理，是否合理送达，计票方式是否公开透明，表决过程是否由行政主管部门、房屋管理部门、街道居委会或村委会等人员参与监督指导等予以综合认定程序是否侵害业主合法权益。本案中，启动物业自治管理的决定，属于《中华人民共和国民法典》中所规定的由业主共同决定的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事由。某小区业委会作出该决定前未召开业主大会就是否实行物业自治管理进行表决，程序上违反了法律强制性规定，故应予以撤销。
业主撤销权制度确立的首要现实原因在于，业主大会及业主委员会作出决定的过程系少数服从多数的民主决策过程，在民主决策过程中必然存在事实判断和价值判断，存在个人利益和集体利益的冲突。业主撤销权之诉实质上是平衡个别业主与业主共同体之间利益关系的一种手段，是业主维护自身合法权益的一种有效方式。在审理此类案件过程中，应把握好一个度，既要鼓励、支持业主自治组织的管理，又要通过业主行使撤销权促使管理更为规范有效，以推进社区的和谐管理。
本案例来源于中国法院2023年度案例，如有侵权，联系删除。